El gobierno español se prepara para comenzar, de hecho, la eliminación de miles de anuncios de STR (short-term rental) que no estén debidamente registrados. La medida podría afectar la oferta de inmuebles en el país en plataformas como Airbnb y Booking.com ya desde mediados de agosto, en plena temporada alta del verano europeo.
La ofensiva será posible con la entrada en vigor de una ley aprobada en 2024, que exige que todas las propiedades listadas para alquiler temporal exhiban un número de registro nacional (NRA, por sus siglas en español). Quienes no cumplan la norma serán excluidos de las plataformas digitales.
“Seguimos combatiendo los apartamentos turísticos ilegales para garantizar el derecho a una vivienda digna”, declaró Isabel Rodríguez, ministra de Vivienda, en una entrevista a la prensa española el mes pasado. En esa ocasión, también anunció un acuerdo con Airbnb para reforzar el cumplimiento de la nueva legislación.
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Los primeros anuncios deberían ser retirados en agosto, tras un período de 10 días para que los propietarios puedan presentar recurso, según informó Skift. Aunque el objetivo de la nueva regulación es dar más transparencia al mercado, el proceso para obtener el NRA ha generado confusión. Los propietarios se quejan de la duplicidad de exigencias, dado que muchos inmuebles ya cuentan con licencias regionales, y de la burocracia para reunir la documentación solicitada. Esto ha provocado retrasos e incertidumbre sobre los plazos para la regularización.
La iniciativa del gobierno español llega en un momento de intenso debate sobre los impactos del overtourism y el aumento de los precios de la vivienda en las principales ciudades del país. Como parte de los esfuerzos para contener estos efectos, los legisladores también estudian aplicar un incremento del IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido) a los alquileres de corta duración.
¿Y en Brasil?
En Brasil, la discusión en torno a la regulación de los alquileres por temporada —o short-term rentals— viene ganando fuerza, especialmente en São Paulo, donde el Ayuntamiento implementó en mayo de 2025 la prohibición del short stay en inmuebles clasificados como de interés social (HIS) o de mercado popular (HMP). La medida impide la locación por temporada en estas propiedades justamente para garantizar que permanezcan disponibles para familias de bajos ingresos y evitar fraudes en líneas de financiación habitacional. Quienes incumplan la norma pueden enfrentar fuertes multas y la devolución de beneficios fiscales.
En cambio, en Río de Janeiro la regulación todavía está en fase de debate y propuesta. Diversos proyectos municipales buscan crear reglas más claras para plataformas como Airbnb y Vrbo, con registro obligatorio para inmuebles de temporada, exigencias de seguridad, accesibilidad y convivencia en condominios. A diferencia de São Paulo, aún no existe una legislación municipal aprobada que restrinja el uso de inmuebles turísticos, pero el tema ya moviliza a actores públicos y privados.
En comparación con el modelo español —que desde 2024 exige el registro obligatorio con número nacional (NRA) y comenzó a retirar anuncios que no cumplen— y con la experiencia de Nueva York, que prohibió el alquiler completo por períodos cortos sin licencia, Brasil opta por un camino más gradual y descentralizado. Aquí, el enfoque recae sobre categorías específicas (como la vivienda social en São Paulo) o casos de condominios (debate judicial en el STJ), y la regulación nacional aún no ha sido formalizada, mientras que en España y en Nueva York hubo acciones legales directas y amplias con mecanismos de aplicación inmediata.
(*) Crédito de la foto: Piero Di Maria/Pixabay
